一站式服务,省心省时省力 欢迎来到杭州装修公司、杭州商业空间设计、杭州别墅装修公司森鹤官方网站!
森鹤公众号 24H全国咨询热线
您现在的位置:首页>装修头条>综合类

商场设计公司提高郊区商场空置率较低

来源: https://www.hzhelizhuangxiu.com/zxgl/516.html    日期:2021-10-22 23:47:44    阅读(335 )
    一个有意思的现象是,在零售商业大环境疲弱的形势下,根据仲量联行第三季度北京房地产市场报告,城郊商场的空置率下降到4.1%,这是自2008年以来最低的一次。商场设计公司如何提高郊区商场空置率?下面森鹤跟大家一起讨论下。
 
    因为核心商圈缺乏新的供应,导致新的购物中心集中在郊区。伴随着城轨等基础设施建设的不断完善,人口外迁的实现,城郊住宅有了较好的支撑点。所以,虽然大环境不佳,但是郊区购物中心的招商环境还是比较理想的,”仲量联行华北区零售地产部门负责人罗绮华告诉中国房地产报记者。
 
    “当然郊区购物中心开发商自身也花了很多心思做调整,比如加大家居生活类品牌,对愿意且能够在非生活必需品上消费的目的性顾客很有吸引力。”罗绮华补充道。
 
    第一太平戴维斯统计显示,过去一个季度,位于北京非核心商圈、由经验丰富的开发商运营的区域型购物中心表现良好,支撑全市中高端购物中心首层平均租金继续上涨至每平方米每月人民币916.2元,环比微幅上升0.3%。



商场设计公司提高郊区商场空置率较低
 
    值得一提的是,本季度“小超人”李泽楷转手、市场期盼已久的盈科中心“商转办”项目竣工上市,且已实现90%的出租率。
 
    本季度,盈科中心的成功转型,助长了投资者对零售转写字楼机会的热情。该公司的写字楼租赁合同签订率较高,加上投资者对写字楼项目的偏好,改造后的潜在资产在本季度尤其受投资者青睐。本工程的成功,也为其他有意向提升存量的商业房地产企业提供了重要参考。
 
    但罗绮华也提出,盈科中心是个特殊的案例,“商改办”主要看物业位置及硬件适不适合改造新的办公楼,操盘手和管理者也很重要。“‘商改办’的确是缩减商业库存,缓解零售百货颓势比较好的方法,但要具体案例具体分析。”
 
    正在外扩的购物中心
 
    根据仲量联行报告可以看出,由于市场需求不断增长,郊区零售物业空置率较低,绝大部分郊区零售项目开业时达到满租或取得较高的出租率。
 
    例如,总建筑面积27万平方米的超大型购物中心——龙湖天街本季度在北京南郊开业并全部出租签约,开业时95%的店面已开始营业。鉴于租赁市场总体放缓且该项目面积巨大,这一成绩格外令人瞩目。
 
    与此同时,城区零售市场的空置率与上季度持平。本季度,北京银座和谐广场在城区边缘开业,目前全部对外出租签约,且超过90%以上的店面已开始营业,实现了与龙湖天街不相上下的业绩。
 
    由于北京市中心土地的稀缺,各大传统核心商圈可供开发的土地资源有限,在传统商圈之外,大兴、顺义、房山、昌平、通州等产业新城商办市场正在崛起,绿地、旭辉、绿城、葛洲坝等房企提前布局。



商场设计公司提高郊区商场空置率较低
 
    而现有居住人群外扩,往郊区集中,也会导致在这些地区生活配套的购物中心的需求越来越大,所以在这些项目出现的时候会满足这部分居住人群的生活消费需求。
 
    项目较大的体量或将在短期内使市场平均空置率有小幅度上升。之前西红门汇聚南城的项目基本都以满租的情况开业,并且这些新增项目的开发商也比较成熟,所以入驻率也会比较高。
 
    第一太平戴维斯统计显示,新开业项目均实现高入住率,加上超市推动全市中高端购物中心入住率环比微幅继续上升0.4个百分点至94.9%。
 
    第一太平戴维斯也预测,今年内,北京还将迎来5个中高端零售项目入市,新增约68.3万平方米零售面积,新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊,作为良好的配套设施满足来自周边快速发展的住宅小区的消费需求。北京商业零售外扩已成大势。
 
    但是城郊产城一体化是不可能的。在核心商圈的优质项目,以及在非核心及近郊的区域性购物中心,预计将获得良好的租金增长势头,但在一些新兴商圈的社区型项目,则可能会更加注重引入客流量较大、租售能力较低的体验型业态,以提升客流量,因此市场整体租金增长势头或将进一步放缓。
 
    需要提出的是,在多位业内专家看来,郊区购物中心空置率下降,还要得益于开发商的积极转型,向超市、专业市场等大型零售商和其他大面积体验型业态扩张积极。



商场设计公司提高郊区商场空置率较低
 
    我们可以看到市场新的动态,除了传统的超市、服装、餐饮之外,越来越多的家居生活类品牌出现,他们也从原来只占负一层,开始向高层扩展,占领更多的区域。“生活时尚”品牌对购物中心的消费者具有显著的吸引力。当消费者群体逐渐成熟,高品质的生活方式品牌越来越受那些愿意并有能力在非必需品方面大手笔消费的消费者的青睐,”罗绮华说。
 
    就龙湖·时代天街而言,整体开业出租率99%,与品牌同步开业率95%。在品牌宣传方面,优衣库、H&M、GAP等众多国际快时尚品牌、上影国际IMAX影城、迪卡侬、欢乐滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300家知名品牌相继入驻。
 
    “所以,可以预测大环境虽然不太好,但处于调整阶段的零售商业增长有一定空间,我们比较看好整个零售市场,乐观的认为未来租金增长存在可能性。”罗绮华指出。
 
    “商改办”试水喜忧参半
 
    三季度商业零售市场的另一个亮点是,坐落于三里屯地区的盈科中心成功完成了将零售面积改造为办公面积的转型,本季度实现90%出租率,成为商业存量升级改造的成功案例。
 
    盈科中心自身的特殊性,也使得其成为“商改住”的典范代表。
 
    北京盈科中心位处三里屯商圈。楼板面积约169900平方米的盈科中心,由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。商业地产黄金时代,盈科中心曾一度是三里屯令人艳羡的地标建筑。



商场设计公司提高郊区商场空置率较低
 
    但事过境迁,盈科中心逐渐没落。随着2011年驻扎十年的太平洋百货离开后,盈科中心近4万平方米的商业面积一直空置,租金收入持续下滑,成了“小超人”急于出手的辣手烫山芋。
 
    2008年开始,出售北京盈科中心传闻不断,期间盈大地产也披露过“磋商出售北京盈科中心”的公告。期间,包括SOHO中国、新鸿基地产等多家知名内地和香港企业都对此表示了浓厚兴趣,但一直没有下文。
 
    “之前一直没有出售成功,坦白讲是价格没有达到预期。”跟踪研究盈科中心的仲量联行华北区投资部副董事徐茜茜称,过去盈科中心在李泽楷手里的时候,为填满写字楼,有一批客户的租金显著低于市场水平,这批客户锁定租约导致投资人做测算的时候很难算过账。
 
    直到在2014年4月基汇资本以57.8亿元价格拿下盈科中心。“在几万平方米空置下,基汇资本确实冒很大冒险。但同时我们要看到基汇资本背后配的是主权基金的钱,对回报率要求相应比较低,这也给基汇资本这样一个机会去对这个项目进行大量改造升级。”徐茜茜说。
 
    随后基汇资本进入并进行改造,将整个面积完全转换为写字楼,面向那些寻求联合办公空间和附近著名的三里屯地区服务设施的租户。租金达到每月300元/平方米,远高于太平洋百货时间每月100元/平方米的水平。
 



商场设计公司提高郊区商场空置率较低


    “当时的时间点,如果不租给太平洋百货,整组给另外的市场,最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改为写字楼后租金比最初涨了3倍,可以说是个相当理想的结果。”徐茜茜表示。
 
    在基汇资本总裁、联合创办人吴继泰看来,盈科中心是“可提供出色回报”、“规避风险的天然屏障”。“购买北京盈科中心是难能可贵的机会,可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型可生产稳定现金流的项目。”吴继泰如是描述。
 
    正是商业物业需求的不平衡,在市场环境不景气,写字楼租金上涨、需求旺盛的情况下迫使配套商业具备转型写字楼的可能性。
 
    本季度,盈科中心的成功转型,助长了投资者对零售转写字楼机会的热情。仲量联行报告称,北京东部的百盛购物中心太阳宫店本季度完成销售,总价为23.2亿元。这个项目的中国买家可能会考虑把它改造成办公大楼,以使这个市场的商机最大化。
 
    但需要注意的是,“商改办”的另一典型案例为中关村广场购物中心,近20万平方米面积整体改造为创新办公为主的“中关村·东方创业谷”。但这一大体量新项目出租状况不佳。
 
    以上就是杭州装修公司森鹤装饰为大家介绍的商场设计公司提高郊区商场空置率?希望对大家有所帮助。浙江森鹤装饰从事装修十余年,是一家集商场设计、商业空间设计、别墅装修、全屋整装服务于一体的一站式装修服务提供商,选择森鹤您不必再在奔波劳力,一站式为您改善一切需求,十余年来,您身边的商场设计公司,值得信赖。

TAG标签:
上一篇:商场设计中对于软装设计有什么要点 下一篇:超市商场设计-零售业走向:先扭转供需错