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商业空间设计之商业综合体发展现4大趋势
来源： https://www.hzhelizhuangxiu.com/ghbk/532.html 日期：2021-10-22 23:47:42 阅读(392 )
商业空间设计之商业综合体发展现4大趋势
2016，可以说是成都“商业综合体年”，没有比今年上半年开放的国际金融中心和太古里更引人注目的了。这两大城市综合体在带动商圈发展的同时，也使周边商圈受益。根据四川省商业地产协会日前公布的数据显示，2016年成都商业地产总建筑面积达到1000万平方米，年度商业综合体面积2757万平方米。
2016，可以说是成都“商业综合体年”，没有比今年上半年开放的国际金融中心和太古里更引人注目的了。这两大城市综合体在带动商圈发展的同时，也使周边商圈受益。根据四川省商业地产协会日前公布的数据显示，2016年成都商业地产总建筑面积达到1000万平方米，年度商业综合体面积2757万平方米。
因此，成都的商业地产，不管是购物中心、写字楼、公寓、酒店、商铺，还是其它专业型产品，都已经经历了一个较高的产销期，与以上三种业态相配套的“城市商业综合体”也逐渐成为市场关注的焦点。
那么，目前这类“城市商业综合体”的发展又呈怎样的特点？
商业地产有承载力
就城市及人群消费支撑度而言，成都以1.5线城市、经济表现型第一城、财富型第四城、商业型第四城为代表，显示出较强的商业承载力。
现已引进世界500强企业近268家，成都精英群体超过70万人。根据中国家庭金融调查和研究中心的数据，2016年成都共有32万个家庭进入高净值家庭行列，两年间增加了6万个，高净值家庭的比例远远超过4%。
以成都城市经济发展为视角。据《四川日报》报道：2016年，成都实现地区生产总值10800亿元左右，增长8%左右。成都全年固定资产投资预计在2016年达到7006亿元，增长5.8%；一般公共预算收入1154.4亿元，增长12.6%；社会消费品零售总额达到4900亿元，增长10.5%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.5%、10%。
成都市2016年新引进重大项目520个，实际到位内资3540亿元，利用外资75亿美元，分别增长3.7%和5.6%；新引进重大项目837个，实际到位内资2450亿元，新增规模以上工业企业260家，工业总产值超百亿企业10家，入选中国500强民营企业7家。
在成都市，2016年地区生产总值预计增长7%以上，固定资产投资总额超过7000亿元，一般公共预算收入增长7%，城镇居民人均可支配收入增长7%，农村居民人均可支配收入增长7.5%，万元地区生产总值能耗继续下降。
由此来看，成都的城市竞争力、经济实力具有强大的商业承载力。
"城市日益成熟，将会产生更多的精英群体和高净值家庭，这些人对商业综合体有更高的需求，而这正是高端商业综合体的市场支持。仲量联行华西区董事总经理吴允燊表示，成都的商业综合体发展势头强劲。
4大趋势值得关注
第一，对于2016年开张的大型商业综合体、购物中心的招商，更加注重对生活、互动、体验等业态的定位，并强调“第一进驻”的概念。
例如，银泰城体验业态的占比达70%，其中生活配套的占比为24.83%，餐饮的占比为20.93%，快时尚和服装的占比则大幅减少。而在入驻的快时尚和服装中，有15%的品牌属于首次进入成都市场。
又看了中粮大悦城。它以40%的零售业态和60%的非零售业态颠覆了传统的业态布局，并在西南地区建立了唯一的标准化的无台口小剧院——八点空间。
龙湖金楠天街的“首店”概念则更为突出，引进的CGV韩国奢华影院、SPAO、LAP、MG、VEROMODA生活概念馆、苗乡楼等商家，要么是首次入驻西南地区，要么是在成都开的第一家店。
但从开发商公布的数据来看，新开业的龙湖金楠天街的招商率为95%，开业当天人流达30万人次，日均客流约8万人次，日均营业额约400万元；银泰城的招商率也达到95%，开业当天客流达15万人次，营业额超1200万元；中粮大悦城、恒大华置广场的招商率也分别达到85%和90%。
其次，在业态配置上，引入“跨境电商线下实体店”成为成都“城市商业综合体”目前的新趋势。
商业空间设计之商业综合体发展现4大趋势
比如，新开业的万科钻石广场设有双流综保区进口商品直销中心，仁恒置地引入四川第一家跨境电商保税直购商店“易欧蓉”，奥克斯广场设有天虹跨境电商体验店。
2016年，中央和地方都出台了一系列鼓励互联网+外贸的政策，自贸区和综合保税区发展迅猛，中等收入阶层对进口商品的需求日益增加，跨境电商实体店业务被不少开发商视为新的增长点。」仲量联行零售地产部高级董事谢凌如此表示。
再次，随着成都公共交通的日趋完善，市民出行更为便捷，而口岸好的商业综合体的发展更被看好。
谢凌指出，随着成都地铁交通的完善与提升，“城市商业综合体”附近的地铁人流在不断增加，租金上涨的趋势将逐步显现。目前成都仅有两条地铁线路，平均每日客流在50万人次以上，而增加到3条后，客流一跃达到120万人次，增长十分惊人，而直接连接3条地铁线路的11个优质商业综合体也有望取得更好的业绩。
事实上，目前，成都的优质零售物业还是集中在传统的春盐商圈，南部虽然有一些商圈崛起，但对知名品牌和国际大牌的吸引力远不足以与一环核心商圈竞争。
城南的几大商圈也有分化，比如双楠商圈就是成熟的老商圈，很多零售商都愿意去，但是没有好的项目，大悦城和金楠天街弥补了现有的不足，经营状况都不错。但是，如果开发商盲目进入不成熟或高密度商圈，经营风险并不小。”谢凌进一步指出。
商业空间设计之商业综合体发展现4大趋势
除此之外，轻资产和资本化也是成都“城市商业综合体”发展的一个趋势。
仲量联行华西区研究部负责人马伟业指出，成都开发商和投资人相对较为保守，并未开展太多资本包装尝试，但大力推轻资产化的万达等企业会给市场带来触动。
据了解，2016年，万达在成都投资550亿建万达城，并布局10个万达广场，大部分以轻资产方式运营。
四川省连锁商业协会会长冉立春表示：“严格来说，做商业地产要以轻资产经营为主，实施准金融投资对于成都商业地产来说是非常值得关注的。
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